Familienrecht
Sächsische Zeitung, 1. März 2011
Das Familienheim: „Mein Haus, dein Haus, kein Haus?"
Wem gehört das Haus?
Demjenigen, der im Grundbuch steht. Wichtig: Auch der Erwerb während der Ehe führt nicht automatisch zu Miteigentum. Für die Frage nach dem Eigentum ist zunächst auch egal, aus welchen Mitteln das Haus bezahlt wurde, auch wenn es geschenktes oder ererbtes Geld war. Erst beim Zugewinnausgleich, also dem Vermögensausgleich bei Scheidung wird diese Frage relevant.
Kann ein Ehegatte gegen den Willen des anderen die gemeinsame Immobilie verkaufen?
Gegen den Willen des Miteigentümers ist ein Verkauf grundsätzlich nicht möglich. Wenn ein Ehegatte aber allein das Recht auf Teilung des Immobilienvermögens durchsetzen will, gibt es für ihn die Möglichkeit der Teilungsversteigerung. Diese kann auch gegen den Willen des Ehepartners beantragt werden und betrifft die gesamte Immobilie, also das gesamte Grundstück, Hausgrundstück oder die Eigentumswohnung und nicht nur einen Anteil daran.
Kann der Miteigentümer jederzeit die Teilungsversteigerung einleiten?
Ist die zu versteigernde Immobilie "das wesentliche Vermögen der Eheleute" und leben diese im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, muss derjenige, der die Teilungsversteigerung beantragt, bei bestehender Ehe zunächst die Zustimmung des anderen Ehegatten einholen, ggfs auch gerichtlich. Erst nach der Scheidung besteht dieses Zustimmungserfordernis nicht mehr.
Wann muss man eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen?
Soll das Darlehn vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgelöst werden, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Die Höhe kann bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist beträchtlich sein. Dies sollte unbedingt bei der Entscheidung, wer die Immobilie übernimmt, beachtet werden. Je nach Höhe der Entschädigungszahlung wird zu empfehlen sein, den Verkauf bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist zu verschieben.
Kann der Ehegatte, der ausgezogen ist, jederzeit wieder zurückkehren?
Wer auszieht und nicht innerhalb von sechs Monate zurückkehrt, verwirkt das Recht, wieder einzuziehen. Daran ändert auch das Miteigentum nichts. Vor Auszug sollten man sich unbedingt beraten lassen.
Wann muss eine Nutzungsentschädigung gezahlt werden?
Derjenige Eigentümer, dessen Haushälfte von dem Anderen weiter bewohnt wird, kann eine Art „Miete" verlangen. Ob diese Nutzungsentschädigung wirklich geschuldet ist, ist im Einzelfall zu entscheiden. Wenn der Wohnvorteil des Hauses schon bei der Berechnung des Ehegattenunterhaltes berücksichtigt worden ist, kann nicht noch zusätzlich eine Nutzungsentschädigung gefordert werden.
Sollte immer Unterhalt gefordert werden?
Wenn der Ehegatte, der im Haus wohnt, keinen Unterhalt geltend macht, kann auch rückwirkend keinen fordern. Wenn aber der Andere später Nutzungsentschädigung verlangt, geht das durchaus rückwirkend - und kann dann nicht gegen Unterhalt verrechnet werden, weil der ja nicht rechtzeitig geltend gemacht wurde. Daher ist grundsätzlich zu empfehlen, den Unterhalt in solchen Fällen von vorne herein geltend zu machen! Ein Verzicht kann unerwartet teuer werden.
Muss die Immobilie im Zusammenhang der Scheidung verkauft werden?
Nein. Häufig will ein Ehegatte zunächst in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben, um den Kindern das zu Hause zu erhalten und erst später ausziehen. In solchen Fällen muss vereinbart werden, dass beide Ehegatten auf das Recht des Verkaufs bzw. einer evtl. Teilungsversteigerung bis zu einem bestimmten Stichtag verzichten und dass erst dann die gemeinsame Immobilie auseinandergesetzt wird.
Diese und weitere Fragen zum Thema „Die Immobilie bei Trennung und Scheidung" beantwortet der Fachanwalt für Familienrecht, Frank Simon, im Rahmen eines Vortrages am Dienstag, den 8. März 2011 um 19 Uhr in den Räumlichkeiten der Kanzlei BSKP in Dresden. Wir bitten um kurze Anmeldung per Telefon 0351 31890-0 oder über http://www.bskp.de/de/events.html oder per E-Mail unter
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Frank Simon
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Familienrecht
Mediator (BAFM)
Mitglied des Interessenverbandes Unterhalt und Familienrecht (ISUV)
Erbrechtsexperte der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge
Autor des Ratgebers "Unterhalt in Sachsen"