Steuerrecht
SZ-IMMOBILIEN-MAGAZIN, Dezember 2010 / Januar 2011;
DNN, 26. November 2010
Prüfe wer sich bindet
Steuersparmodelle gibt es wie Sand am Meer. Eines der Beliebtesten ist nach wie vor der Kauf einer noch zu sanierenden Immobilie samt Inanspruchnahme der damit verbundenen Sonderabschreibungsmöglichkeiten.
Das dahinterstehende Konzept ist in seinen Grundzügen schnell erklärt: Ein Bauträger erwirbt ein unsaniertes Kulturdenkmal, verkauft die darin befindlichen Wohnung an Anlageinteressenten und beginnt anschließend mit der Sanierung. Die Käufer können dann im Rahmen der Vermietung des Objektes hohe Kosten in Form einer Sonderabschreibung für den Sanierungsaufwand geltend machen und den so entstehenden Verlust mit positiven Einkünften aus einer anderen Tätigkeit verrechnen, was zu einer niedrigeren Steuerlast führt. Dass es dabei aber auch immer wieder zu Problemen und Enttäuschungen kommt, ist kein Geheimnis.
Denn auch in diesem Bereich gibt es gute und schlechte Angebote und es empfiehlt sich schon deshalb noch vor der Kaufentscheidung eine Wirtschaftlichkeitsprüfung und eine umfassende rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Diese Möglichkeiten werden in aller Regel kostenfrei von den jeweiligen Anlagevermittlern angeboten. Jedoch gilt es dabei zu bedenken, dass Vermittler nur im Falle eines Vertragsabschlusses eine Provision verdienen und daher nicht immer objektiv bei der Bewertung des betreffenden Angebotes sind.
Nicht selten kommt es daher zu Fällen, in denen sich im Nachhinein herausstellt, dass einzelnen Objektangaben, wie z.B. die Wohnungsgrößen unzutreffend waren oder die Wertentwicklungs- und Vermietungsprognosen bei weitem nicht eingehalten wurden. War dies für den Vermittler oder Bauträger von Beginn an ersichtlich, so bestehen für den Anleger häufig Schadensersatzansprüche gegen diese Personen. Dabei kommen sowohl Ansprüche auf den Ersatz des objektiv zu viel gezahlten Kaufpreises sowie auf die komplette Rückabwicklung des Kaufvertrages in Betracht.
Dem OLG Dresden lagen in letzter Zeit zudem mehrere Fälle vor, in denen der Bauträger bereits vor dem Verkauf sämtlicher Wohnungen mit der Sanierung des Hauses begonnen hatte, ohne den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hinzuweisen. Aufwendungen auf Sanierungsmaßnahmen, die vor dem Kauf angefallen sind unterliegen jedoch nicht der Sonderabschreibung, sodass die betroffenen Käufer nicht die vollen Steuervorteile erlangen konnten. Dadurch gerät zwangsweise das Finanzierungskonzept der Anlage aus der Bahn. Besonders tückisch an diesen Fällen aber ist, dass sich der Umstand oftmals erst Jahre später herausstellt. Die Folge ist dann eine plötzliche und zumeist erhebliche Steuernachnachzahlung. Auch eine solche Konstellation führt freilich zu den bereits erwähnten Schadenersatzansprüchen für den Anleger.
Aufgrund der Vielfalt der möglichen Fallgestaltungen und zur Klärung eventueller Beweisprobleme empfiehlt es sich schon vor der Geltendmachung von Ansprüchen die Erfolgsaussichten durch einen rechtskundigen Fachmann überprüfen und sich gegebenenfalls bei der Durchsetzung unterstützen zu lassen. Durch die Verknüpfung wirtschaftlicher, rechtlicher und steuerlicher Kompetenzen sehen wir unsere Kanzlei für diese Aufgabe bestens gerüstet. Gleiches gilt selbstverständlich auch für die Beratung und Betreuung von Kaufinteressenten vor und während des Erwerbs eines Steuersparmodells.
Sebsatian Kaufmann
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Steuerrecht
Mediator