Bau- und Architektenrecht

Der Sachverständige, September 2010

Die Haftung des Bau- und Immobiliensachverständigen –
Ein Überblick

Dass dem Sachverständigen in Gerichtsprozessen wie auch in der außergerichtlichen Beratungspraxis eine tragende und entscheidungserhebliche Bedeutung, vor allem bei der Erstellung finanziell bedeutsamer Bau- und Immobiliengutachten zukommt, steht außer Frage. Seine Stellung rückt ihn damit aber auch in offenkundig immer zunehmenderer Art und Weise in den Focus versuchter Inregressnahmen bei missliebigen Prozessausgängen oder bei Haftungsfragen anlässlich der Erstellung von Privatgutachten. Eine tragende Rolle spielen hierbei etwaige Pflichtverstöße bei Baumängel- und Bewertungsgutachten im gerichtlichen und außergerichtlichen Bereich.

I. Die Haftung des gerichtlich bestellten Sachverständigen
Der vom Gericht ernannte Sachverständige haftet gem. § 839 a Abs. 1 BGB. Hat er vorsätzlich oder grob fahrlässig - einfache oder mittlere Fahrlässigkeit reicht hierbei nicht aus - ein unrichtiges Gutachten erstattet, hat er einem Verfahrensbeteiligten den Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, dass das Gericht eine für ihn nachteilige Entscheidung auf dieses Gutachten stützt. Die Vorschrift hat im Rahmen ihres Anwendungsbereiches abschließenden Charakter. Daneben kommt eine Haftung nach § 826 BGB für durch § 839 a Abs. 1 BGB nicht erfasste Schäden in Betracht; diese kommt allerdings praktisch nie zum Tragen, da Vorsatz und Schädigungsabsicht Voraussetzungen sind.
§ 839 a BGB ist in zeitlicher Hinsicht nur anwendbar, wenn das schädigende Ereignis nach dem 31.07.2002 erfolgt ist.
Schädigendes Ereignis ist dabei das (letztinstanzliche und rechtskräftige) Urteil des Gerichts, nicht das fehlerhafte Gutachten selbst, denn erst das (rechtskräftige) Urteil ermöglicht die Vollstreckung mit der Folge eines Schadens beim Verletzten.
Gerichtlich bestellter Sachverständiger im Sinne von § 839 a BGB ist, wer durch ein staatliches Gericht in einem gerichtlichen Verfahren - gleich welcher Art - wirksam bestellt ist (ordentliches Verfahren, selbständiges Beweisverfahren).
Das Gutachten ist dann unrichtig, wenn von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen wird oder aus dem Sachverhalt falsche Schlüsse gezogen werden. Der zugrunde gelegte Sachverhalt ist wiederum unzutreffend, wenn er entweder fehlerhaft oder unvollständig ist, es sei denn, er ist vom Gericht und damit u. U. auch mittelbar durch die Parteien vorgegeben. Die Art der Erstattung des Gutachtens - schriftlich oder mündlich - ist für die Haftung unerheblich.
Der gerichtliche Sachverständige haftet für ein unrichtiges Gutachten nur den Beteiligten in dem Verfahren, in dem er bestellt worden ist. Wird sein Gutachten in anderen Verfahren verwertet, kommt eine Haftung nicht in Betracht.
Die Haftung setzt voraus, dass der Sachverständige die Unrichtigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat (Haftungsprivileg des Gerichtsgutachters). Die vorsätzlich herbeigeführte Unrichtigkeit stellt in der Praxis die Ausnahme dar. Umso bedeutsamer ist hingegen die Frage, wann grobe Fahrlässigkeit anzunehmen ist. Grobe Fahrlässigkeit liegt nach der gängigen zivilrechtlichen Definition dann vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt wird, schon einfachste, ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt werden und dass nicht beachtet wird, was im Einzelfall jedem einleuchten musste. Zudem ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden erforderlich.
Wird der Sachverständige nach § 839 a Abs. 1 BGB in Anspruch genommen, so hat der Kläger die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die die grobe Fahrlässigkeit begründen sollen. Der Nachweis grober Fahrlässigkeit wird dadurch erleichtert, dass der Tatrichter nach der Rechtsprechung des BGH vom äußeren Geschehensablauf und vom Ausmaß des objektiven Pflichtverstoßes auf innere Vorgänge und gesteigerte Vorwerfbarkeit schließen darf. In geeigneten Fällen soll sich deshalb aus dem objektiv schwerwiegenden Fehler des Gutachtens eine besonders schwere Pflichtverletzung des Sachverständigen ableiten lassen. Dies gilt jedoch nicht für die Fälle, in denen zwei Vorinstanzen dem Sachverständigengutachten gefolgt sind. Hier muss der Kläger die grob fahrlässige, also jedem einleuchtende Fehlerhaftigkeit des Gutachtens eingehend darlegen. Er muss erläutern, weshalb die Gerichte nicht nur übersehen haben sollen, dass sie ihre Entscheidung auf ein unrichtiges Gutachten stützen, sondern dass dies auch jedem, also auch den entscheidenden Richtern, aufgrund naheliegender Erwägungen hätte einleuchten müssen.
Der Schaden des Verfahrensbeteiligten muss auf der gerichtlichen Entscheidung beruhen. Diese muss ihrerseits auf dem unrichtigen Gutachten beruhen. Letzteres ist der Fall, wenn die Entscheidung dem Gutachten jedenfalls teilweise folgt und die Möglichkeit besteht, dass ohne das Gutachten die Entscheidung für den Verfahrensbeteiligten weniger ungünstig ausgefallen wäre.
Die Haftung des Sachverständigen wird dadurch ausgeschlossen, dass gegen die gerichtliche Entscheidung schuldhaft kein Rechtsmittel eingelegt wird, § 839 a Abs. 2 i. V. m. § 839 Abs. 3 BGB. Dies gilt auch dann, wenn der Verletzte selbst kein Rechtsmittel einlegen konnte. Rechtsmittel sind alle Rechtsbehelfe im weiteren Sinn gegen die auf dem fehlerhaften Gutachten beruhende gerichtliche Entscheidung. Praktisch bedeutet dies v. a. die Einlegung der Berufung, erfasst aber auch die Fälle der Einholung von Gegengutachten in selbständigen Verfahren wie im Klageverfahren, die die Unrichtigkeit des Gerichtsgutachtens belegen sollen. Schuldhafte Nichteinlegung bedeutet Mitverschulden i. S. v. § 254 Abs. 1 BGB mit der Folge der Haftungseinschränkung. Der Geschädigte muss diejenige Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten wahren, die erforderlich ist, um sich selbst vor Schaden zu bewahren , wobei als Maßstab die Sorgfalt gilt, die vom Geschädigten zu verlangen bzw. zu erwarten ist. Regelmäßig wird man vom Geschädigten verlangen können, Rechtsmittel gegen die Gerichtsentscheidung einzulegen oder den Inhalt des Gerichtsgutachtens durch Gegengutachten zu erschüttern. Es muss letzten Endes ein Kausalzusammenhang zwischen der Nichteinlegung des Rechtsmittels und dem Eintritt des Schadens bestehen.
Der gerichtliche Sachverständige wiederum hat alle Umstände darzulegen und zu beweisen, die seine Haftung ausschließen. Dazu gehört auch, dass der Geschädigte die Einlegung eines Rechtsmittels schuldhaft versäumt hat oder keine bzw. unzureichende Versuche unternommen hat, das Gerichtsgutachten durch Gegengutachten zu erschüttern, und dass die Nichteinlegung des Rechtsmittels ursächlich für den eingetretenen Schaden ist.

II. Die Haftung des Sachverständigen für Bewertungsfehler im Zwangsversteigerungsverfahren
Nach der neueren Rechtsprechung des BGH haftet der im Rahmen einer Zwangsversteigerung mit der Wertfeststellung eines Grundstücks gerichtlich beauftragte Sachverständige allein nach § 839 a BGB. Er hat dem Ersteigerer die Vermögenseinbuße zu ersetzen, die dieser aufgrund grob fahrlässig verschuldeter, mangelhafter Bewertung erleidet. Daneben kommt § 826 BGB für von § 839 a BGB nicht erfasste Schäden in Betracht; praktisch ist § 826 BGB aufgrund seiner strengen Voraussetzungen aber ohne Bedeutung.
Es gelten die unter I. dargestellten Grundsätze zur Haftung.
Sachverständiger i. S. des § 839 a BGB ist auch der durch den Rechtspfleger im Zwangsversteigerungsverfahren bestellte.
Der BGH stellt klar, dass der Meistbietende, obgleich nicht förmlich nach § 9 ZVG am Zwangsverfahren beteiligt, Verfahrensbeteiligter i. S. § 839 a BGB ist und somit Geschädigter und Anspruchsteller sein kann. Der Begriff des Beteiligten ist weit also auszulegen. Dies folgt daraus, dass zum geschützten Personenkreis alle Verfahrensbeteiligten gehören, die vom Ergebnis wirtschaftlich irgendwie betroffen werden. Dies ist beim Meistbietenden der Fall, da für ihn der vom Sachverständigen festgestellte, in die gerichtliche Festsetzung einfließende Wert unter Vermögensgesichtspunkten bedeutsam ist. Denn die fehlerhafte Wertfestsetzung dient zur Orientierung und wirkt sich regelmäßig auf das Gebot des Meistbietenden aus.
Der Zuschlag des Gerichts stellt auch im Verhältnis zum Meistbietenden - nicht nur gegenüber Gläubiger und Schuldner - eine ihn betreffende gerichtliche Entscheidung i. S. d. § 839 a BGB dar. Eine Entscheidung i. S. d. § 839 a BGB liegt für alle vom Verfahren Betroffenen immer dann vor, wenn das Gericht eine Sachentscheidung trifft und diese Entscheidung nicht Folge des Verzichts auf einen Streit ist. Die schadensstiftende gerichtliche Sachentscheidung liegt in dem Zuschlagsbeschluss. Denn die Bieter im Zwangsversteigerungsverfahren erstreben im Wettbewerb miteinander bis zum Schluss den Zuschlag, sie verzichten gerade nicht auf einen Streit. Auch gegenüber dem Meistbietenden ist der Zuschlagsbeschluss folglich wie eine gerichtliche Streitentscheidung zu behandeln.
Wie unter I. dargestellt, ist grob fahrlässiges Verhalten des Sachverständigen Anspruchsvoraussetzung. Kein Fall grober Fahrlässigkeit liegt vor, wenn dem gerichtlichen Sachverständigen im Zwangsversteigerungsverfahren bei der Beschreibung der Immobilie Fehler unterlaufen, er sich aber - nachvollziehbar - auf einen Druckfehler berufen kann. So beispielsweise, wenn das Gutachten fälschlicherweise einen "Kanalanschluss" anstatt richtigerweise "kein Kanalanschluss" ausweist.
Die Haftung des Sachverständigen wird, wie unter I . ausgeführt, dadurch ausgeschlossen, dass gegen die gerichtliche Entscheidung schuldhaft kein Rechtsmittel eingelegt wird, § 839 a Abs. 2 i. V. m. § 839 Abs. 3 BGB.

III. Die Haftung des beauftragten Sachverständigen (Privatgutachter)
Beim Privatgutachter, worunter im Übrigen auch der Schiedsgutachter zu zählen ist, kann sich eine Haftung des Sachverständigen auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 i. V. m. § 631 BGB ergeben. In Betracht kommt eine Haftung gegenüber dem Auftraggeber als auch gegenüber Dritten.

1. Haftung gegenüber dem Auftraggeber
Die Beauftragung des Sachverständigen durch den Besteller zur Erstellung eines Gutachtens beinhaltet einen Werkvertrag. Beispielhaft seien genannt Wertgutachten, Baugrundgutachten oder Baumängelgutachten. Erstellt der Sachverständige ein mangelhaftes Gutachten, verletzt er eine Pflicht aus dem (werkvertraglichen) Schuldverhältnis. Hat er diese Pflichtverletzung verschuldet, so muss er dem Auftraggeber den Schaden ersetzen, der infolge des mangelhaften Gutachtens entsteht.
Die Haftung des Privatgutachters geht grundsätzlich weiter als die des gerichtlich bestellten Sachverständigen. Während zwischen dem gerichtlichen Sachverständigen und den Parteien keinerlei vertragliche Beziehungen bestehen (der Sachverständige wird durch das Gericht kraft Hoheitsakt tätig) - auch kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter - besteht zwischen Privatgutachter und Auftraggeber ein individueller zivilrechtlicher
(Werk-)Vertrag. Während die Haftung des gerichtlichen Sachverständigen bei schuldhafter Nichteinlegung eines Rechtsmittels durch die geschädigte Partei nach § 839 a Abs. III BGB entfällt, ist beim Privatgutachter die Haftung grundsätzlich nicht beschränkt.
Für die Frage, ob eine Pflichtverletzung vorliegt, ist hierbei maßgebend, was werkvertraglich vereinbart wurde, insbesondere, welchen Umfang die Begutachtung haben soll. Wird beispielsweise ein Gutachten zum Verkehrswert einer Immobilie geschuldet, so wird der Gutachter regelmäßig alle den Verkehrswert beeinflussenden Umstände einzubeziehen haben. Bei Baumängelgutachten kommt es darauf an, ob allgemein Baumängel festgestellt werden sollen oder nur bestimmte Mängel begutachtet werden sollen. Wird in dieser Hinsicht nichts Konkretes vereinbart, so muss die Begutachtung vollständig sein; der Gutachter hat das Objekt dann auf alle denkbaren Mängel hin zu untersuchen. Aus der Sicht des Sachverständigen ist es damit praktisch besonders bedeutsam, im eigenen Interesse den Umfang der Begutachtung im Werkvertrag mit dem Auftraggeber möglichst genau festzulegen, um bereits an dieser Stelle seine Haftung zu begrenzen. Denn was nicht geschuldet ist, kann auch nicht Ansatzpunkt einer Pflichtverletzung sein. Dies gilt in gleichem Maße bei einer Tätigkeit als von Parteien beauftragter Schiedsgutachter, dessen Festlegungen i. d. R. für die Parteien verbindlicher Natur sein sollen.
Verschulden bei einseitigem Pflichtverstoß bedeutet in diesem Zusammenhang Vorsatz oder Fahrlässigkeit i. S. § 276 BGB. Anders als bei § 839 a BGB genügt bereits einfache Fahrlässigkeit. Der Gutachter trägt nach der Fassung des § 280 Abs. 1 S. 2 BGB die Beweislast dafür, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten, d. h. verschuldet hat. Er muss darlegen und beweisen, dass er das Gutachten weder bewusst falsch noch unter Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt erstellt hat.
Der Sachverständige hat die Möglichkeit, seine Haftung für leichte und mittlere Fahrlässigkeit durch Vereinbarung mit seinem Auftraggeber auszuschließen, wobei sich die Verwendung (bereits vorformulierter) Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) anbietet. Zur rechtlichen Absicherung sei aber empfohlen, sich hierbei ggf. Rechtsrat
einzuholen.

2. Haftung gegenüber Dritten
Eine Haftung des Gutachters gegenüber Dritten nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter kommt i. d. R. in Betracht, wenn es sich um einen Gutachter handelt, der über eine durch staatliche Anerkennung oder einen vergleichbaren Akt nachgewiesene Sachkunde verfügt, beispielsweise öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, und das Gutachten erkennbar für einen Dritten bestimmt ist. Demgegenüber sollen freie Sachverständige Dritten gegenüber nicht haften, da diese nicht mit unzumutbaren und nicht mehr überschaubaren Risiken belastet werden dürfen.
Nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter haftet der staatliche anerkannte Gutachter auch Dritten, die infolge des unrichtigen Gutachtens einen Schaden erlitten haben, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalles ergibt, dass der Parteiwille auf Drittschutz gerichtet ist. Ein solcher Parteiwille ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn das Gutachten für den Gutachter erkennbar für einen Dritten bestimmt ist. Haftung gegenüber Dritten wurde bereits angenommen bei potentiellen Käufern , Kreditgebern , oder Bürgen.
Da die Kriterien für eine Haftung gegenüber Dritten mithin unscharf sind, ist dem staatlich anerkannten Sachverständigen zu empfehlen, mit seinem Auftraggeber zu vereinbaren, die Haftung gegenüber Dritten zu beschränken.

Bernd Morgenroth
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Schlichter/Schiedsrichter SO Bau