Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Sonntagswochenblatt, Mai 2010

Ansprüche des Vermieters bei mehreren Mietern

Mit Urteil vom 28.04.2010 - VIII ZR 263/09 (LG Berlin) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen kann, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber den weiteren Mietern der Wohnung, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters waren, zugegangen ist.

Dieser Entscheidung lag der Sachverhalt zugrunde, dass Mieter der betroffenen Wohnung ein Ehepaar war. Die Betriebskostenabrechnung war jedoch nur an die Ehefrau adressiert und auch nur dieser zugegangen.

Nach der Auffassung des Gerichts besteht der Nachforderungsanspruch des Vermieters, da dieser nicht gehindert sei, eine Abrechnung der Betriebskosten, welche eine Nachforderung ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Zahlung in Anspruch zu nehmen. Mehrere Mieter haften grundsätzlich als Gesamtschuldner. Eine Fälligstellung durch Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung sei kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss.

Anderes als für eine Betriebskostenabrechnung, bei welcher es ausreicht, wenn diese nur einem Mitmieter zugeht, gilt für Gestaltungserklärungen, etwa für eine Mieterhöhung oder eine Kündigung: Ist Vertragspartner eines Mietvertrages auf einer Seite eine Personenmehrheit, müssen alle Gestaltungserklärungen grds. von allen Mitgliedern der Personengemeinschaft oder gegenüber allen abgegeben werden. Wird die Kündigung nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, so ist sie insgesamt unwirksam. Haben allerdings mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen gemeinsamen Kündigung mitzuwirken.

In einem solchen Fall kann auch der Vermieter allein gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mieter kündigen. Zwar bedarf nach überwiegender Auffassung ein zwischen Vermieter und einem Mitmieter geschlossener Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters. Der Vermieter, der einen Aufhebungsvertrag mit einem Mitmieter schließt, hat aber ein erkennbares Interesse daran, sich hinsichtlich der weiteren Gestaltung des Mietverhältnisses nur noch an den Mieter zu halten, der aus seiner Sicht noch Vertragspartei ist. Auf der anderen Seite ist es für den in der Wohnung verbleibenden Mieter im Außenverhältnis ohne Bedeutung, ob eine weitere Person Mietpartei ist, da er auch als Gesamtschuldner gegenüber dem Vermieter die ganze Leistung schuldet. Der in der Wohnung verbliebene Mieter muss sich so behandeln lassen, als ob die Kündigung allein ihm gegenüber möglich wäre. Gleichwohl ist es ist dem Vermieter dringend zu empfehlen, einen Mieter nicht einseitig aus dem Mietvertrag zu entlassen und auf eindeutigen vertraglichen Absprachen zu bestehen.

Susanne Paul
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Arbeitsrecht